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VENTE IMMOBILIÈRE

L’efficacité de la clause de non-garantie des vices cachés

 

Dans une affaire, l’acquéreur d’un lot en copropriété se plaint d’infiltrations et de divers désordres affectant son bien. Il souhaite alors se faire indemniser sur le fondement des vices cachés.

Comme il est d’usage, le contrat de vente comprenait une clause de non-garantie des vices cachés permettant au vendeur particulier de ne pas être reconnu responsable en cas d’apparition de tels vices. Or, Les juges admettent de manière constante qu’une telle clause n’est valable que si le vendeur n’avait pas connaissance des vices. Aussi, pour passer outre cette clause de non-garantie, l’acheteur invoque dans son recours le fait que le vendeur a acquis au départ des locaux commerciaux qui ont été transformés à sa guise en locaux d’habitation, espérant convaincre ainsi les juges que le vendeur ne pouvait ignorer les vices.

La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi. Elle rappelle que le simple fait que des travaux ont été effectués pour modifier la nature du bien ne signifie pas que le vendeur avait connaissance des vices. Il peut avoir fait appel à un prestataire pour réaliser lesdits travaux, auquel cas son niveau d’implication et de connaissances techniques en matière de construction n’est pas démontré. On ne peut donc sur ce seul fait considérer que le vendeur avait ou aurait dû avoir connaissance des vices, celui-ci pouvant très bien être profane.

Sources : Cass. Civ. 3ème, 18 Avril 2019, n° 18-20.180

 

VEFA : validité de la clause qui prolonge les délais de livraison ?

C’est la question qui ressort de cette décision. Deux particuliers ont conclu avec une société de construction un contrat de VEFA portant sur un appartement et deux boxes. Le contrat prévoyait la livraison de la construction au plus tard le 31 juin 2009. Or, la livraison n’est intervenue qu’en janvier 2010. Les particuliers ont donc assigné la société en indemnisation du retard. La société leur a opposé une clause du contrat qu’il n’est pas rare de trouver dans les contrats de VEFA. La clause prévoyait qu’en cas de retard pour une des causes légitimes prévues au contrat, le délai de livraison doit être reporté pour une durée égale au double du retard effectivement constaté.

Par exemple, en vertu de l’application d’une telle clause, si la société a pris 1 mois de retard dans la réalisation des travaux en raison des intempéries, la date de livraison est reportée de 2 mois et le constructeur est exonéré de son obligation d’indemniser le client de ce retard jusqu’à cette date de report. Les acheteurs contestent au motif que cette clause serait abusive. Une clause est abusive si elle crée un déséquilibre significatif entre les droits d’un consommateur et d’un professionnel et dans ce cas, la clause doit être réputée non écrite et ne doit pas s’appliquer. Alors que les juges de la cour d’appel avaient retenu le caractère abusif et condamné la société à 10 000 euros de dommages et intérêts, la Cour de cassation n’est pas de cet avis. La Haute Cour considère que la clause qui retarde la livraison d’un temps égal au double du retard effectivement constaté « en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier » est valide.

Sources : Cass. Civ. 3ème, 23 mai 2019, n° 18-14.212, F-P+B

 

Assurance emprunteur et clauses abusives

Dans cette affaire, les faits sont communs. Une personne souhaitant acheter une maison souscrit un crédit immobilier couvert par une assurance emprunteur. L’emprunteur n’honorant plus les paiements, la banque prononce la déchéance du terme, ce qui consiste à considérer que le contrat de crédit a pris fin et que toutes les sommes dues au titre du prêt doivent immédiatement être payées par l’emprunteur.

L’intérêt de cette décision réside dans l’analyse des clauses du contrat d’assurance emprunteur. En effet, devant les tribunaux, l’emprunteur et la caution demandent entre autres l’annulation de certaines clauses du contrat d’assurance qu’ils estiment abusives. Sont notamment visées les clauses suivantes :

  • la clause qui prévoit que l’emprunteur doit continuer de régler les échéances de l’assurance après la déclaration de sinistre tant que l’assureur n’a pas admis sa prise en charge ;
  • la clause qui prévoit que la garantie prend fin à la déchéance du terme du crédit

La Cour de cassation, qui confirme la position adoptée par la Cour d’appel, rejette tous les arguments évoqués par l’emprunteur et sa caution. Elle énonce qu’il est normal que l’emprunteur continue de régler les échéances le temps que l’assureur réunisse tous les éléments permettant de vérifier la prise en charge du sinistre.

Concernant la clause relative à la déchéance de garantie, la Cour de cassation retient que si la clause est rédigée de manière claire et compréhensible dans le contrat elle ne peut pas revêtir de caractère abusif.

Sources : Cass Civ. 1ère, 4 juillet 2019, n°18-10.077


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