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Syndics, attention à la rédaction de l’état daté !

 

Acheter en copropriété peut parfois réserver son lot de surprises et pas seulement des bonnes. Un exemple parlant est celui des charges de copropriété : mon vendeur me cède-t-il un lot grevé de charges impayées ?

 

La problématique plus générale est celle de l’information de l’acquéreur qui doit pouvoir acheter en connaissance de cause. Un document permet de remplir cette fonction : c’est l’état daté. Il dresse un état des charges au moment de la vente. Encore faut-il que ce document soit suffisamment complet et précis, comme nous le prouve l’affaire qui suit.

Différentes personnes ont acquis des lots dans une copropriété. Au moment de la vente, il leur est remis un état daté rédigé par le syndic. Il mentionne notamment l’existence d’une procédure en cours ayant pour objet la mise aux normes du parking commun souterrain.

Le document semble donc en phase avec l’article 5 du décret du 17 mars 1967, lequel prévoit que les procédures en cours sont mentionnées dans une annexe à la troisième partie de l’état daté.

Toutefois les copropriétaires estiment que le document est incomplet : l’objet de la procédure s’étendait aux non-conformités des ventilations de couloirs de l’immeuble, ce qui n’apparaissait pas dans l’état daté. Ils décident donc d’assigner le syndic en justice en indemnisation des préjudices subis du fait de ce défaut d’information.

La Cour de cassation donne raison à la Cour d’appel d’avoir condamné le syndic. Elle estime que la rédaction de cet état daté fournit une information partielle et insuffisante aux acquéreurs quant à l’état des procédures en cours.

D’une part, cette solution nous rappelle que le consentement doit être éclairé au moment où il est donné. L’acheteur aurait en effet pu négocier différemment les conditions financières de sa vente s’il avait eu connaissance de certains éléments. D’autre part, cet arrêt est une invitation pour les syndics à faire preuve d’une extrême rigueur dans la rédaction de l’état daté.

Sources : Civ. 3ème, 20 juin 2019, n° 18-10.516


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