Retards de paiement et dégradations du logement en location sont la hantise des propriétaires bailleurs. Heureusement, il existe différents moyens de se protéger et de protéger son bien loué lorsque l’on est propriétaire non-occupant : voici les assurances indispensables auxquelles souscrire !
En tant que propriétaire louant son logement, il n’est pas obligatoire de s’assurer lorsque ledit logement est une maison individuelle. En revanche, dans le cas de la location d’un bien en copropriété (un appartement au sein d’une résidence ou une maison mitoyenne par exemple), assurer sa responsabilité civile est obligatoire.
Cependant, il est recommandé dans les deux cas de souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO). En effet, si l’assurance multirisque habitation qui doit être souscrite par le locataire est obligatoire, elle ne couvre pas les mêmes risques qu’une assurance PNO !
Si votre logement est vide ou dans l’attente d’un nouveau locataire (vacance locative), l’assurance propriétaire non-occupant vous indemnisera en cas de sinistres : fuite d’eau, incendie, cambriolage avec effraction… Sans assurance, tous les frais de réparation restent à votre charge, et comme il n’y a pas de locataire, vous ne pouvez pas vous tourner vers son assurance MRH.
Si votre logement est occupé, l’assurance PNO peut également se révéler indispensable ! En effet, elle couvre certains sinistres qui ne sont pas inclus dans les assurances habitation souscrites par les locataires. C’est le cas pour les pannes de chaudière ou une plomberie défectueuse par exemple.
Une assurance propriétaire non-occupant dispose de deux garanties principales : une garantie responsabilité civile ainsi qu’une garantie protection des biens mobiliers. Si ces garanties sont semblables à celles des MRH, ce sont les garanties optionnelles qui font la différence : protection juridique, protection étendue du mobilier, garantie loyers impayés…
En cas de retards de paiements répétés, ou de loyers impayés, la législation n’est pas toujours du côté du propriétaire. En effet, entre la trêve hivernale et les différents délais légaux à respecter, l’expulsion d’un locataire mauvais payeur est souvent très longue et coûteuse.
Pour se protéger et garantir ses revenus locatifs, et ainsi éviter un trou dans sa trésorerie personnelle, le propriétaire bailleur peut souscrire une assurance loyers impayés. Également appelée Garantie Loyers Impayés (GLI), cette assurance permet au propriétaire de se couvrir en cas d’impayés et de bénéficier d’une aide en cas de frais juridiques engagés pour l’expulsion du locataire.
Dans les faits, la GLI rembourse le propriétaire en cas de non-paiement du loyer. Cependant, les délais pour obtenir une indemnisation sont longs : entre 3 et 4 mois pour être remboursé du 1er loyer impayé ! Pas d’inquiétude cependant, l’assurance est rétroactive et remboursera donc la totalité des loyers dus par le locataire.
Pour bénéficier d’une assurance loyers impayés, le propriétaire doit s’assurer que son locataire respecte bien les critères requis par l’assurance :
Pour être solvable, le locataire doit également justifier d’un revenu régulier et stable, représentant au minimum 2,85 fois le montant du loyer, charges comprises. Par exemple, pour un loyer de 850 € charges comprises, le locataire devra gagner au minimum 2422,5 € nets.
Le prix d’une assurance loyers impayés dépend de deux critères principaux : le montant du loyer, ainsi que les frais fixes imposés par la compagnie d’assurances. Pour un loyer de 850 € charges comprises, le montant d’une assurance loyers impayés oscillera entre 200 € et 350 € par an selon les garanties et options choisies.
Il est également important de noter que certaines assurances ne vérifient pas l’éligibilité du locataire avant la souscription. C’est donc au propriétaire de vérifier tous les documents du locataire avant la souscription à l’assurance. En effet, le dossier du locataire sera demandé en cas de sinistre et si les documents ou les critères ne sont pas respectés, le sinistre ne sera pas indemnisé. Il est également possible de déléguer l’assurance et la gestion des locataires à une agence immobilière.
La garantie loyers impayés n’est pas obligatoire, mais elle dispose de garanties spécifiques la rendant indispensable pour les propriétaires ! Attention, l’assurance loyers impayés ne remplace pas une assurance habitation : elle est donc complémentaire à l’assurance propriétaire non-occupant. Pour éviter les délais de carence, il est recommandé de souscrire une GLI au maximum 15 jours après l’entrée du locataire dans l’appartement.
