Rédaction du bail d’habitation

Forme du bail

• Le bail doit être fait par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).
• Il peut prendre la forme d’un acte sous signature privée ou d’un acte authentique.
• Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire .
• En voici un exemple : Modèle de bail

Contenu du bail

Informations sur les parties

Le bail doit préciser les informations suivantes :

• Nom et domicile du propriétaire
• Si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire
• Noms du ou des locataires
• Date de prise d’effet et durée du bail

Informations sur le logement

Le bail doit préciser les informations suivantes :

• Consistance du logement et sa destination (bail d’habitation ou bail mixte, c’est-à-dire bail d’habitation et bail professionnel libéral)
• Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
• Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
• Surface habitable du logement. Si elle n’est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie

Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :

• Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
• Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
• Modalités de paiement des charges
• Montant du dépôt de garantie s’il est prévu

Informations sur les frais d’agence immobilière

Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les informations suivantes :

• Règles relatives au partage des frais (reproduction de l’article 5 I de la loi de 1989 )
• Montants des plafonds de facturation applicables au locataire

Autres clauses

Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d’inclure d’autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s’agit notamment des clauses :

• Imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
• Ou interdisant au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
• Ou prévoyant des frais de délivrance ou d’envoi de quittance.

Documents annexes au bail

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant janvier 1949
• État des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, …)
• État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
• État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans
• Si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, un document comportant l’indication claire et précise de la zone de bruit dans laquelle se trouve le logement.

En remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le bailleur peut fournir :

• Un état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement
• Ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. Si l’attestation ne peut pas être fournie, la déclaration de l’organisme agréé.

En remplacement de l’état de l’installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :

• Un état de l’installation intérieure du gaz réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement
• Ou un état de l’installation intérieure de gaz réalisée depuis moins de 6 ans par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac).

D’autres documents doivent également être annexés au bail :

• Notice informative
• État des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés et l’état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés
• Attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire
• Énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…)
• Copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné
• Copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d’en appliquer une
• Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. L’extrait porte sur la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes. Il porte également sur la quote-part afférente au logement loué dans chacune des catégories de charges.

Si le logement est situé dans une zone d’habitat indigne, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n’y sont pas soumis) peut nécessiter :

• D’obtenir en mairie une autorisation préalable à annexer au contrat de bail
• Ou de déposer en mairie une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.

Contactez votre mairie pour savoir si le logement à mettre en location est concerné par cette obligation.

Durée du bail

Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :

• 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
• 6 ans quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).

Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d’au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.

Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

Le propriétaire doit confirmer au locataire, au minimum 2 mois avant la fin du bail, que l’événement est réalisé et qu’il reprendra le logement à la date prévue. Le propriétaire doit envoyer cette confirmation par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu’au délai de 3 ans.

Renouvellement du bail

À la fin du bail, et en l’absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est :

• Soit renouvelé sur proposition du propriétaire,
• Soit reconduit automatiquement.

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