Un règlement de copropriété peut valablement prévoir dans une clause qu’usufruitiers et nus-propriétaires sont solidairement et indivisiblement responsables du paiement des charges vis-à-vis du syndicat, quel que soit la nature des travaux exécutés. Or, sans cette clause, la question de l’imputation de la cotisation annuelle obligatoire au fonds de travaux au nu-propriétaire ou à l’usufruitier n’est pas réglée par le statut de la copropriété. Dans le silence du statut, il faut donc se référer au régime de droit commun de l’usufruit prévoyant que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et que les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire (article 605 et 606 du Code civil). Face à la diversité des situations dans lesquelles les sommes cotisées peuvent être employées, c’est souvent par le biais d’actions récursoires engagées a posteriori que les litiges peuvent être résolus. La question s’est donc posée de savoir si cette clause pouvait valablement s’appliquer aux cotisations au fonds de travaux.
Une réponse ministérielle en date du 2 novembre 2021 répond par l’affirmative en rappelant qu’il a été jugé qu’une telle clause de solidarité peut s’étendre à toutes sommes dues au syndicat des copropriétaires, notamment aux cotisations au fonds de travaux prévues par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (CA Rennes, 4e ch., 20 mai 2021, n° 19/02202). Elle précise que la cotisation au fonds de travaux constituant une réserve de fonds dont l’usage peut être divers et dont le versement est une charge annuelle obligatoire, elle pourrait s’analyser comme une charge annuelle
incombant à l’usufruitier au sens de l’article 608 du Code civil, sans préjudice d’une éventuelle action de ce dernier à l’encontre du nu-propriétaire en cas d’emploi des fonds à des fins de grosses réparations. En outre, compte tenu de la disparité des usages qui peuvent être faits de cette cotisation, il serait extrêmement délicat voire inopérant d’adopter une règle générale de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire.
Sources : rép.min. n°40008, JOAN Q 2 novembre 2021, p.7991
Pour réaliser des travaux d’économie d’énergie sur les parties communes, le syndicat des copropriétaires a la possibilité de voter les travaux en assemblée générale, à la majorité absolue. Sur le fondement de l’article 9 de la loi de 1965, ces travaux pourront concerner les parties privatives, sans pour autant nécessiter l’accord des copropriétaires concernés puisque l’unanimité n’est pas requise.
L’article R.173-11 du Code de la construction et de l’habitation dispose que les copropriétaires concernés par les travaux votés ont un délai raisonnable pour les réaliser en fonction de leur nature et de leur coût.Or, l’article 9 de la loi de 1965 précise que pour de tels travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat de copropriétaires exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux. Alors laquelle de ces deux dispositions est à prendre en compte lors de la réalisation de ce type de travaux : syndicat de copropriétaires ou copropriétaires concernés ?
Le ministère de la Justice, dans une réponse ministérielle du 13 janvier 2022, affirme la primauté de la règle édictée par l’article 9 de la loi de 1965 ; la règle de l’article R.173-11 du Code de la construction et de l’habitat, de nature réglementaire, ne peut en toute hypothèse remettre en cause la lettre de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, disposition de nature législative.
Interpellé sur l’atteinte au droit de propriété que constituent de telles dispositions, le ministre apporte plusieurs précisions :
– en premier lieu, il rappelle que le Conseil constitutionnel a considéré que le dispositif tendant à favoriser la rénovation énergétique des bâtiments est un motif d’intérêt général, qu’il participe également à la protection de l’environnement, auquel le Conseil constitutionnel a conféré un caractère d’objectif à valeur constitutionnelle ;
– un copropriétaire peut faire obstacle à l’exécution de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance de sa partie privative en sont altérées de manière durable ;
– la réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Dès lors, l’atteinte portée au droit de propriété, à savoir la possibilité d’intervenir sur les parties privatives d’un copropriétaire pour permettre la réalisation de travaux d’intérêt collectif décidés en assemblée générale, ne paraît pas disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi.
Sources : rép.ministérielle n°20882, JO Sénat Q, 13 janvier 2022, p. 241
