contacez-nous

COVID 19: A qui s’adresse les mesures de report de loyer ?

A qui s’adresse le report de loyer pour un bail professionnel et un bail commercial ?

Le paiement des loyers est un sujet important au vu de la situation actuelle. En effet, le Président de la République s’est exprimé sur ce problème et a indiqué que les loyers pourraient être reportés mais sous certaines conditions.

Pour ce qui concerne les loyers professionnels et commerciaux, ne pourront négocier un report des loyers que ceux qui ont subi la période de confinement en utilisant le terme de « force majeur » auprès de leur bailleur.

 

Un projet de loi va être mis en place pour autoriser le gouvernement à décider de toute mesure :

« Permettant de reporter ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels, de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ».

Cela veut dire que les loyers pourront être reportés ou étalés mais qu’ils ne pourront en aucun cas être supprimés.

Cependant, nous ne savons pas quelles sont les « petites entreprises » qui pourront en bénéficier ainsi que les conditions pour déterminer comment elles ont été impactées.

 

Des pénalités pourront-elles être réclamées par le bailleur professionnel ou commercial ?

 

Des explications ont été faites dans le cadre du non-paiement d’un loyer lié à un bail professionnel ou commercial lors de la parution au JO n°0074 du 26 mars 2020 concernant le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricités durant l’épidémie du covid-19.

Ainsi, en vertu de l’article 4 il est interdit de faire application de « pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages et intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute autre clause prévoyant une déchéance ou d’activation des garanties ou caution, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire ».

En effet, des pénalités ne pourront pas être exigées même si une clause l’indiquait dans le contrat durant la période d’urgence sanitaire.

 

Qu’est-ce que le cas de force majeure ?

Un cas de force majeure est défini par l’article 1218 du Code civil :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

 

Pour pouvoir être considéré comme force majeure, il faudra remplir 3 conditions obligatoires qui sont que la force majeure doit être :

  • Imprévisible
  • Irrésistible
  • Extérieure

 

Un arrêt a été rendu lors de l’épidémie du virus EBOLA le 17 mars 2016 ; ici une entreprise invoquait des difficultés liées au non-paiement de redevances par des filiales africaines au cours de l’épidémie afin de justifier un retard de paiement.

« Le caractère avéré de l’épidémie qui a frappé l’Afrique de l’Ouest à partir du mois de décembre 2013, même à la considérer comme un cas de force majeure, ne suffit pas à établir ipso facto que la baisse ou l’absence de trésorerie invoquées par la société appelante, lui serait imputable, faute d’éléments comptables » (Paris, pôle 06, ch. 12, 17 mars 2016, n° 15/04263).

 

La jurisprudence validera plus tard cette jurisprudence.

 

Comment réagir si le bailleur décide de refuser un report ?

Dans les semaines à venir, nous connaitrons les dispositions mises en place pour permettre aux locataires de reporter leur loyer s’ils ont fait une activité qui était interdite par la loi (restaurant, théâtre…). En effet, à la suite de cette épidémie, ils ont vu leur chiffre d’affaire baissé, ce qui ne leur permettait pas de payer le loyer.

Dans le cas d’un refus du bailleur, il n’y a que le juge et les juridictions compétentes qui pourront dire s’il y avait une force majeure ou non.

De la jurisprudence qui permet d’y voir un peu plus clair :

  • Si le gouvernement interdit l’ouverture d’un local commercial, le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance en raison d’un événement de force majeure, ce qui permettrait au locataire de suspendre l’exécution de son contrat et donc le paiement des loyers (Cass 3ème civ. 7-3-2006 n° 04-19.639).

 

  • Si la baisse du chiffre d’affaires due à l’épidémie du COVID 19 ne permet pas au locataire de payer son loyer, le bailleur n’est pas mis en cause car il permet la jouissance du local et respecte son obligation de délivrance. Un arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation reprend cette situation « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure » (Cass. com. 16-9-2014 n° 13-20.306 F-PB : RJDA 11/14 n° 886).

 

Cela concerne-t-il également les loyers d’habitation ?

 

Non, les loyers d’habitation ne sont pas concernés par cette mesure de report.

Les loyers et les charges restent dues par le locataire pour les mois de mars et d’avril.

Dans le cas où les locataires ne peuvent pas payer leur loyer à cause du covid-19 car ils ont subit une forte baisse de leur activité, ils devront se rapprocher de leur bailleur ou agence pour pouvoir négocier un report du loyer.

En cette période d’épidémie, beaucoup se posent la question du paiement des loyers. Cependant, bien que le Président de la République ait indiqué un report possible des loyers, tous ne sont pas éligibles à cette demande.

 

Pour les loyers professionnels et commerciaux, seuls ceux qui subissent fortement cette période de confinement pourront négocier avec leur bailleur un report de loyer en invoquant la « force majeure ».

 

Le projet de loi d’urgence prévoit d’autoriser le gouvernement à décider de toute mesure :

 

« Permettant de reporter ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels, de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ».

Il est donc question ici d’un report ou d’un étalement et non pas de la suppression du paiement du loyer.

De plus, il n’a pas encore été déterminé pour l’heure quelles étaient les « très petites entreprises » ni les conditions pour déterminer l’impact sur l’activité du professionnel.

 


Retour